日前，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2016年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》，要求加強(qiáng)和改進(jìn)土地計(jì)劃管理。從今年起土地計(jì)劃以土地利用總體規(guī)劃為控制，實(shí)行3年滾動(dòng)編制、分年度下達(dá)，統(tǒng)籌新增和流量建設(shè)用地，新增建設(shè)用地計(jì)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤計(jì)劃、工礦廢棄地復(fù)墾利用計(jì)劃同時(shí)下達(dá)。
通知要求，各級(jí)國(guó)土資源主管部門要以土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模為基礎(chǔ)，理順規(guī)劃計(jì)劃關(guān)系，以土地計(jì)劃細(xì)化落實(shí)土地利用規(guī)劃目標(biāo);要統(tǒng)籌未來3年各類各業(yè)用地安排，深入分析當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，提高計(jì)劃的科學(xué)性和針對(duì)性。通知同時(shí)提到，要逐步減少新增建設(shè)占用耕地，加大存量用地盤活和補(bǔ)充耕地的力度。此外，對(duì)各省區(qū)市2015年未完成處置的閑置土地，等面積扣減2016年計(jì)劃。
上述政策意味著，國(guó)家要減少不必要的土地供應(yīng)，同時(shí)積極盤活存量土地。土地調(diào)控一直影響著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，過多的供應(yīng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存，而緊缺的供應(yīng)可能會(huì)提高房?jī)r(jià)。而目前中國(guó)土地市場(chǎng)的局面卻是一二線城市呈現(xiàn)出土地供應(yīng)緊缺，三四線城市的土地卻鮮有人問津的背離情況。因此，如何通過土地調(diào)控和土地盤活、因地制宜地解決各地問題，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要課題。
土地供應(yīng)分化
5月11日，上海的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)尤為讓人注目，這是今年上海3月25日實(shí)施樓市調(diào)控后的首場(chǎng)土地拍賣會(huì)，熱度不亞于此前長(zhǎng)三角一帶的樓市暴漲。
格力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號(hào)地塊和12-01號(hào)地塊，溢價(jià)率分別為109.04%、111.62%，成交樓板價(jià)分別為3.77萬/平方米、3.83萬/平方米，創(chuàng)下區(qū)域單價(jià)新高。這一成交樓板價(jià)已經(jīng)超過了附近在售新盤的成交價(jià)格，未來上述開發(fā)商或要實(shí)現(xiàn)6萬/平方米的價(jià)格才能保本。
同樣的情況出現(xiàn)在很多核心二線城市。今年4月7、8日兩天，蘇州13塊地進(jìn)行拍賣，樓面價(jià)最高達(dá)2.87萬/平方米，最高溢價(jià)率超300%，兩天內(nèi)賣地收入達(dá)251億。而2015年蘇州賣地的總收入為599億，已是年度歷史最高水平。
在一二線城市火爆的同時(shí)，一些三四線城市的土地卻鮮有人問津。以安徽蕪湖為例，由于其住宅供應(yīng)過剩，多個(gè)樓盤入住率不到30%，并多次爆出開發(fā)商退地的情況。在江蘇常州，已超過1年沒有土地供應(yīng)，主要原因就是之前的樓市去化周期過長(zhǎng)。
明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策則認(rèn)為，隨著行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型與分化的深水區(qū)，區(qū)域分化日益嚴(yán)重，一二線城市總體表現(xiàn)優(yōu)于三四線城市，因此回歸一二線成為開發(fā)商們的共識(shí)。
上海作為一線城市之一，其特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，必然激發(fā)在土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，尤其是個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)搶激烈。但是這樣的土地分化也引起了業(yè)內(nèi)的警覺，如果按照目前的土地價(jià)格，那么未來房?jī)r(jià)的定價(jià)體系可能還要重新評(píng)估。
不過，真的會(huì)有那么多購買力來實(shí)現(xiàn)嗎?對(duì)此，業(yè)內(nèi)也是看法不一。但是業(yè)內(nèi)基本一致的聲音認(rèn)為，調(diào)整市場(chǎng)土地供應(yīng)，或許可以緩解目前的土地矛盾。
調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地5784宗，同比減少14%;推出土地面積20840萬平方米，同比減少9%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)1744宗，同比減少13%;推出土地面積6823萬平方米，同比減少11%。
同時(shí)， 2016年1~3月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為4408億元，同比增加4%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為3247億元，同比增加17%。
事實(shí)上，國(guó)土資源部在2014年就下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》，稱今后國(guó)土部門將嚴(yán)控城市新區(qū)用地，今后確需設(shè)立城市新區(qū),必須以人口密度、用地產(chǎn)出強(qiáng)度和資源環(huán)境承載能力為基準(zhǔn),以符合土地利用總體規(guī)劃為前提。
以江蘇常州為例，其因?yàn)殚L(zhǎng)期沒有土地供應(yīng)，去化周期已經(jīng)從22個(gè)月縮減到12個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常。
但是一二線城市土地資源的緊缺矛盾卻一直存在。以上海為例，2011年上海市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為1200公頃，2012、2013年該數(shù)值為1000公頃，2014年為700公頃，2015年供地不到600公頃。而在今年初，《中共上海市委關(guān)于制定上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》全文公布，其中提出“十三五”時(shí)期逐年減少建設(shè)用地增量，規(guī)劃建設(shè)用地總量實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來的規(guī)劃目標(biāo)減少41平方公里。這意味著未來五年，新增建設(shè)用地只有約60平方公里。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，北京土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場(chǎng)供需矛盾的根本性原因。
所以不難理解這些城市土地價(jià)格一直上漲，對(duì)此業(yè)內(nèi)也希望上海等一線城市可以適度增加土地供應(yīng)，而上海等城市也在加速舊改等手段，來實(shí)現(xiàn)市區(qū)的土地釋放，但是土地矛盾依舊存在。
上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、中國(guó)發(fā)展研究中心主任陸銘告訴記者：“建設(shè)用地占比要放松，建筑用地里面的工業(yè)用地和商業(yè)用地過多，目前已經(jīng)出現(xiàn)控制，而住宅用地卻非常緊張，因此提高住宅用地在建筑用地的比例尤為重要。”
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉則建議，一線城市周邊的功能區(qū)域都可以進(jìn)行配套建設(shè)，把市場(chǎng)上的有效資源進(jìn)行組合，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展可化解目前核心城市土地緊缺的局面。
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