5月9日,《人民日報》頭版文章《開局首季問大勢》中記者與“權(quán)威人士”的問答,內(nèi)涵極為豐富,針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題也多有涉及。
文章指出,“高杠桿是‘原罪’,是金融高風(fēng)險的源頭……房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存’,而不應(yīng)通過加杠桿‘去庫存’,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。”
市場人士接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時分析認(rèn)為,房地產(chǎn)要去高杠桿,清理首付貸是情理之中的事。不僅如此,非限購城市、二套房以上的貸款利率、貸款成數(shù)等,都有可能會受到嚴(yán)格限制,“月供不得超出家庭月收入的一半”這個原則會更加強(qiáng)化,投機(jī)行為將被阻截。
搞大力刺激必然制造泡沫
市場分析認(rèn)為,由于開發(fā)商等使用融資杠桿以及我國居民存在投機(jī)現(xiàn)象,導(dǎo)致2015年我國房地產(chǎn)貸款占銀行信貸比重從2014年的21.3%提高至22.4%。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示,如果再任由一些地方的樓市高杠桿“橫行肆虐”而不想辦法清理,將會重蹈股市覆轍,甚至可能會引爆一場嚴(yán)重的金融危機(jī)。
事實上,通過“加杠桿去庫存”等逆周期刺激政策需要考慮后果和代價:一是在市場自發(fā)資源配置下,將致使房地產(chǎn)市場繼續(xù)加劇分化;二是房地產(chǎn)杠桿率的增加將導(dǎo)致風(fēng)險敞口的不斷擴(kuò)大;三是居民過度增加杠桿率參與融資,將影響我國經(jīng)濟(jì)由投資和出口驅(qū)動向消費驅(qū)動的轉(zhuǎn)型升級。
在《開局首季問大勢》一文中,“權(quán)威人士”指出,“恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運行,去掉一些不合時宜的行政手段是必要的,但假如搞大力刺激,必然制造泡沫,這個教訓(xùn)必須汲取。”
“說明今后不要指望通過杠桿來解決購買力問題。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示,現(xiàn)階段杠桿已經(jīng)到了警戒線水平,相信接下來信貸杠桿會嚴(yán)格控制,尤其對首付貸之類的管控會更加嚴(yán)格。
盧文曦稱,未來全國性的統(tǒng)一樓市政策可能會非常罕見,更多的是靠地方政府來實施有針對性的細(xì)則。“這樣的話可打的牌其實也不多,對三、四線而言,也就是購房補貼、公積金政策傾斜、稅費補貼等,但是這些屬于‘小打小鬧’效果有限。一線城市以及過熱的二線城市會受調(diào)控政策影響,壓制性措施還會延續(xù)。”
借城鎮(zhèn)化推動去庫存
據(jù)統(tǒng)計,2015年我國商品房待售面積7.2億平方米,如果再加上施工面積,按照2015年銷售速度,去庫存可能還需要相對較長的周期。
值得注意的是,房地產(chǎn)的發(fā)展與去庫存的政策同時產(chǎn)生了泡沫積累與泡沫破裂的雙向失調(diào)風(fēng)險,在去庫存中要保持房價的平穩(wěn)性,并通過政策方式促進(jìn)房屋庫存消化、降低杠桿率,才能避免行業(yè)風(fēng)險向金融體系傳導(dǎo)而爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
然而,目前我國房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率已偏高,無論是開發(fā)商還是購房者,均與銀行信貸密切相關(guān),過低的利率和信貸膨脹扭曲了資源配置。
宋清輝告訴記者,許多機(jī)構(gòu)想追逐暴利但更希望自己的資金安全,在無法判斷市場前景好壞的前提下,會利用投資者尤其是投機(jī)人士的心理,通過提供貸款獲得客觀且安全的利潤。比如先在去年股市暴漲期間廣泛參與配資,又在樓市暴漲之際加升購房杠桿。
對此,盧文曦認(rèn)為,一旦政策從緊,市場投機(jī)部分的交易量就會被擠出市場,因此交易量缺少一塊是必然結(jié)果,需要其他后續(xù)力量來“補足”,而城鎮(zhèn)化則是動力之一。
盡管城鎮(zhèn)化看似是一個漫長的過程,對當(dāng)前的地產(chǎn)庫存量或只有杯水車薪的作用,但市場有觀點認(rèn)為,城鎮(zhèn)化去庫存仍有多種手段,即使是租房也是城鎮(zhèn)化去庫存的手段之一。
“如果房子空置,哪怕是賣掉的,也是一種庫存,一旦有波動,也是不穩(wěn)定因素。”盧文曦認(rèn)為,租客也是潛在的購買力,所以從這點來看,租房也是去庫存。
此外,清暉智庫相關(guān)資料顯示,個別地方甚至出現(xiàn)了買一送一的情況,即凡在一線城市購買了一套新房,就可獲贈一套三四線城市的新房以實現(xiàn)去庫存。
宋清輝表示,“精明的開發(fā)商永遠(yuǎn)是不會做虧本生意的,只要將三四線城市房子的價格加在一線城市的房子上,他們就能夠收回成本了,畢竟在一線城市再高的價格也不愁賣。” |
