2016年一季度香港住宅負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)增至1432宗，環(huán)比暴增14倍，2003年負(fù)資產(chǎn)親歷者講述742萬(wàn)港元買來(lái)的房子最終是如何被銀行收走的。
“五一”前夕，香港金融管理局公布的一組數(shù)據(jù)刺痛了不少香港市民：2016年一季度香港負(fù)資產(chǎn)住宅按揭宗數(shù)從去年四季度的95宗增加至1432宗，暴增14倍，創(chuàng)2011年10月以來(lái)新高。
之所以用“刺痛”，是因?yàn)椴簧?0世紀(jì)90年代后期的香港購(gòu)房者都有過(guò)“負(fù)資產(chǎn)”的經(jīng)歷。
香港1998年出現(xiàn)首次通縮后經(jīng)濟(jì)開(kāi)始變差，2003年又遭遇了非典（SARS）侵襲，樓價(jià)大幅下挫，較1997年的高位下跌了近70%。2003年6月，整個(gè)香港的住宅負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)達(dá)到了歷史最高的105697宗。
“1997年的時(shí)候我買了一套價(jià)值742萬(wàn)港元的房子，從銀行貸了667.8萬(wàn)港元，可這間住宅到2003年就只值250萬(wàn)港元了。”在香港一家律師行工作的趙偉（化名）告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。最終，由于無(wú)法拿出更多現(xiàn)金來(lái)彌補(bǔ)抵押品的價(jià)值不足，趙偉的房產(chǎn)被銀行收走拍賣。
如今，不少剛工作不久的香港購(gòu)房者很有可能重蹈趙偉的覆轍。
負(fù)資產(chǎn)經(jīng)歷者決心終生租房
1997年，拿到第一筆年終獎(jiǎng)金的趙偉決定在香港完成置業(yè)夢(mèng)想。幾經(jīng)挑選后，他連夜排隊(duì)抽中了位于香港深井浪翠園小區(qū)的一套住宅。
“房子是927平方尺（103平方米），當(dāng)時(shí)每平方尺的價(jià)格是8000港元，總價(jià)約742萬(wàn)港元。”趙偉告訴本報(bào)記者，當(dāng)時(shí)的借貸環(huán)境非常寬松，首付僅需一成，他覺(jué)得非常幸運(yùn)。
誰(shuí)料，這套房子竟成了他一生的噩夢(mèng)。
2003年，金融危機(jī)加上非典席卷，市民對(duì)香港樓市失去信心，房?jī)r(jià)開(kāi)始暴跌，比1997年的高位下跌了約70%。“當(dāng)時(shí)就算是新樓盤，每平方尺的價(jià)格也只有2000~5000港元，很多香港人都難逃負(fù)資產(chǎn)的命運(yùn)。”趙偉表示。
由于房產(chǎn)的抵押價(jià)值已經(jīng)低于未償還貸款總額，銀行便開(kāi)始向不少業(yè)主callloan（要求借款人提前部分還款）。“萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到有一天銀行也給我打了電話callloan。”趙偉買房時(shí)從銀行借貸了667.8萬(wàn)港元，而他那套房產(chǎn)當(dāng)時(shí)的價(jià)值跌到了250萬(wàn)港元，是原價(jià)的近1/3，他自然也成了負(fù)資產(chǎn)人士。
“銀行打電話來(lái)時(shí)，我還欠銀行500多萬(wàn)港元，銀行要我再追加300多萬(wàn)港元，以彌補(bǔ)抵押品價(jià)值不足的情況，否則就要收樓。”趙偉回憶起當(dāng)時(shí)的情況依舊心有余悸，“感覺(jué)天要塌下來(lái)了。”
無(wú)奈的是，趙偉家境并不富裕，買房、裝修已經(jīng)花光了所有積蓄，最后他只能眼看著銀行收走這套精心裝修的房子。“房子也沒(méi)有了，還欠了一身債。”趙偉告訴本報(bào)記者，銀行以200多萬(wàn)港元將房子拍賣后，他還欠了銀行200多萬(wàn)港元。
最近，趙偉終于還清了所有欠款，但受過(guò)挫折的他早已決定終生租房。
像趙偉一樣，經(jīng)歷過(guò)負(fù)資產(chǎn)的香港人不在少數(shù)。根據(jù)香港金融管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2003年6月，出現(xiàn)了105697宗負(fù)資產(chǎn)案例，未償還貸款額高達(dá)1650億港元，即每宗平均欠款156萬(wàn)港元。
香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華在上月公開(kāi)表示，負(fù)資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候經(jīng)常出現(xiàn)，樓價(jià)自從去年9月以來(lái)，已經(jīng)下跌11%，但趨勢(shì)仍不明顯。他會(huì)密切留意樓市的狀況，因?yàn)槿绻麡鞘杏写蠓{(diào)整，將會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，除了樓價(jià)以外，還會(huì)留意負(fù)擔(dān)能力、供求等一籃子因素。
多名市場(chǎng)人士也對(duì)本報(bào)記者表示，如果香港房?jī)r(jià)持續(xù)下挫，負(fù)資產(chǎn)的個(gè)案將會(huì)大幅增加。有銀行界人士透露，一旦負(fù)資產(chǎn)數(shù)量增加至1000宗，就會(huì)觸及不少銀行的警戒線。
萊坊高級(jí)董事及估價(jià)及咨詢主管林浩文則對(duì)本報(bào)記者表示，負(fù)資產(chǎn)的情況會(huì)持續(xù)出現(xiàn)，但不會(huì)像1997年時(shí)那么嚴(yán)重，除非樓市在很短時(shí)間內(nèi)大跌20%~30%，“目前香港樓市的買家以自用人士及打工人士為主，只要經(jīng)濟(jì)沒(méi)有大幅變差，問(wèn)題不會(huì)很大。”
成負(fù)資產(chǎn)人士還是取消訂單
盡管目前負(fù)資產(chǎn)情況尚在可控范圍內(nèi)，但曾經(jīng)“受過(guò)傷”的香港人卻對(duì)這個(gè)詞非常敏感。在莎莎從事銷售工作的張婷（化名）去年12月以一成首付在香港屯門的“滿名山”小區(qū)買下一套房產(chǎn)，總價(jià)為500萬(wàn)港元，對(duì)于才25歲的張婷來(lái)說(shuō)是一筆不小的數(shù)目。
但這個(gè)小區(qū)要在25個(gè)月后才交房。交完訂金后的張婷開(kāi)始后悔，因?yàn)榉績(jī)r(jià)開(kāi)始跌了。
根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2015年12月至今，中原城市領(lǐng)先指數(shù)已經(jīng)下跌了7.4%。換句話說(shuō)，在不考慮其他費(fèi)率的情況下，張婷的這套房子價(jià)值已經(jīng)跌至463萬(wàn)港元。而張婷的貸款額實(shí)際為450萬(wàn)港元，因此她當(dāng)前與負(fù)資產(chǎn)的“距離”只差13萬(wàn)港元了。
市場(chǎng)人士目前普遍預(yù)計(jì)香港今年房?jī)r(jià)將下跌5%，若以此計(jì)算，張婷這套房子的市值將跌至440萬(wàn)港元，那么張婷到今年底就將淪為負(fù)資產(chǎn)人士，雖然只是10萬(wàn)港元的負(fù)資產(chǎn)，但對(duì)于經(jīng)歷過(guò)風(fēng)雨的張婷父母來(lái)說(shuō)，女兒的這個(gè)選擇確實(shí)讓人擔(dān)心。
當(dāng)然，除了可能成為負(fù)資產(chǎn)人士，張婷也可以選擇撻訂（取消訂單），但她遲遲難以抉擇。
由于目前香港整體零售市場(chǎng)不佳，根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處3月31日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年2月香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值臨時(shí)估計(jì)為370億港元，同比大跌20.6%，系17年以來(lái)最大跌幅。
張婷的父母擔(dān)心女兒在莎莎的銷售工作前途堪憂，未來(lái)很可能連房貸都還不起，于是建議女兒干脆退了房子。
像張婷一樣糾結(jié)的人不在少數(shù)，根據(jù)香港法律，業(yè)主在購(gòu)買期樓時(shí)，在沒(méi)有獲得新房的情況下違約，只需要沒(méi)收5%的訂金，如果買家認(rèn)為樓市將繼續(xù)下跌，便會(huì)選擇撻訂。
有數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，香港的新盤撻訂數(shù)據(jù)急劇上升，當(dāng)月有8%的新房訂單被取消，但在2015年全年，僅出現(xiàn)了203宗新盤撻訂個(gè)案，只占整體成交量約1.3％，如此高的比例反映買家對(duì)后市的看法非常冷淡。
中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰表示：“去年下半年以來(lái)，香港部分地區(qū)房?jī)r(jià)下跌幅度達(dá)到一成，在新的一手買賣條例下，買家撻訂只需賠付5%的訂金，及時(shí)撻訂再買一間反而還能便宜5%。”
實(shí)際上，除了撻訂，更多的投資者選擇了觀望。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《首季香港物業(yè)指數(shù)》報(bào)告，香港整體住宅買賣成交量在2016年第一季度跌至6221套，同比下跌39%，是有記錄以來(lái)的新低。
根據(jù)香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2016年3月31日，香港持有地產(chǎn)牌照的從業(yè)員共40364人，假設(shè)每位代理人在第一季度只銷售一套房子，那么只有不到15%的從業(yè)員開(kāi)了工。
成交量持續(xù)下挫的情況下，有業(yè)界人士呼吁香港特區(qū)政府能夠放松樓市逆周期措施。根據(jù)香港金融管理局住宅按揭調(diào)查數(shù)據(jù)，今年2月按揭貸款申請(qǐng)環(huán)比減少1571宗至4869宗，創(chuàng)下了1998年6月有記錄以來(lái)的新低。
經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介首席經(jīng)濟(jì)分析師劉圓圓表示，雖然開(kāi)發(fā)商增加了優(yōu)惠措施，二手房業(yè)主也擴(kuò)大了議價(jià)空間，但樓市的調(diào)控措施及壓力測(cè)試要求仍然阻礙了不少買家入市。
不過(guò)，香港署理財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫(kù)務(wù)局局長(zhǎng)劉怡翔早前表示，雖然近月私人物業(yè)價(jià)格和成交量有所回落，但香港的房屋供求仍處于失衡狀況，樓價(jià)與市民負(fù)擔(dān)能力仍然脫節(jié)，金融管理局還不能確定樓市下行周期已經(jīng)形成，會(huì)繼續(xù)密切留意市場(chǎng)情況，并隨著樓市周期的演變，采取合適措施，確保銀行體系穩(wěn)定。 |
