在70個(gè)城市中，漲幅超過(guò)10%的城市全都是一二線城市，主要是直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。其中，增幅排行前10位城市分別為深圳(83%)、上海(41%)、北京(36%)、廈門(35%)、廣州(33%)、鄭州(24%)、南京(23%)、石家莊(18%)、武漢(17%)和烏魯木齊(17%)。
2012年初，施先生在廈門島外的杏林灣買了一套80多平方米的二居室，當(dāng)時(shí)單價(jià)是1萬(wàn)元，如今這一地段的新房單價(jià)已經(jīng)高達(dá)2.5萬(wàn)元。2007年他在泉州工作時(shí)以7000多元的單價(jià)購(gòu)買的一套三居室，如今想賣掛牌8000多元都沒(méi)人要。
“在泉州買這房子，還真趕不上存銀行了。”施先生說(shuō)，選擇什么城市買房子就跟買股票一樣，只有熱點(diǎn)城市的房子才是“績(jī)優(yōu)股”，在一些中小城市甚至可能還趕不上存銀行。
“最績(jī)優(yōu)股”：深上北廈
2010年，全國(guó)開(kāi)始實(shí)行限貸，各大重點(diǎn)城市紛紛推出限購(gòu)政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨行政化的打壓。到了2014年各大城市又紛紛解除此類政策。2015年樓市政策總體寬松，在包括降準(zhǔn)降息等一系列政策的刺激下，樓市交易活躍，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)了反彈態(tài)勢(shì)。這一時(shí)期的樓市走勢(shì)如何頗為引人關(guān)注。
上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《近6年70城房?jī)r(jià)趨勢(shì)報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)稱，2015年70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)定基增幅曲線(基于2010年全年的房?jī)r(jià)增幅曲線)開(kāi)始抬頭，這和房?jī)r(jià)環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)逐漸增強(qiáng)有關(guān)，到了12月份則達(dá)到9.6%的增幅。其含義是2015年年末的房?jī)r(jià)相比2010年全年上漲了9.6%，或者說(shuō)剔除物價(jià)上漲等因素，近6年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲了9.6%。
由于各個(gè)城市之間的差異比較大，對(duì)2010~2015年6年期間各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析，可以更加清晰地捕捉各區(qū)域板塊房?jī)r(jià)的走勢(shì)，從而管窺城市房?jī)r(jià)變化背后的區(qū)域經(jīng)濟(jì)變遷。
《報(bào)告》根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，對(duì)全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅的價(jià)格按定基增幅進(jìn)行排序。這里選取2015年12月份的定基增幅值進(jìn)行排名，即對(duì)比2010年全年的房?jī)r(jià)增幅大小的排序。
在70個(gè)城市中，漲幅超過(guò)10%的城市全都是一二線城市，主要是直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。其中，增幅排行前10位城市分別為深圳(83%)、上海(41%)、北京(36%)、廈門(35%)、廣州(33%)、鄭州(24%)、南京(23%)、石家莊(18%)、武漢(17%)和烏魯木齊(17%)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，此類漲幅剔除了包括物價(jià)上漲在內(nèi)的因素，所以會(huì)顯得相對(duì)比較小。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)實(shí)際感受可能會(huì)有差異，尤其是部分城市的房?jī)r(jià)上漲壓力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的。
值得注意的是，緊隨深圳、上海和北京之后，漲幅位居第四的是經(jīng)濟(jì)總量?jī)H位列全國(guó)第51位的二線城市廈門。廈門35%的漲幅跟北京不相上下，領(lǐng)先于一線城市廣州。在2014年全國(guó)樓市普遍下行的時(shí)候，廈門的房?jī)r(jià)還一直在上漲，并且一度在全國(guó)各城市中領(lǐng)跑。
而如果以2014年底的數(shù)據(jù)對(duì)比2010年的基數(shù)看，漲幅最高的是廈門，高達(dá)27%，緊隨其后的是深圳(24%)、北京(23%)。只不過(guò)2015年以來(lái)深圳、上海、北京等一線城市漲幅較快，后來(lái)居上。
廈門均和房地產(chǎn)評(píng)估董事長(zhǎng)王崎分析，廈門的人均收入并不高，比廣深等一線城市有較大差距，但由于環(huán)境等公共資源配套好，這些年吸引了大量的外來(lái)人口，土地市場(chǎng)的供應(yīng)卻一直偏緊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了旺盛的市場(chǎng)需求，這也導(dǎo)致樓市價(jià)格不斷走高。如果對(duì)比2010年，廈門主城區(qū)和島外近城區(qū)的房?jī)r(jià)都已翻了不止一倍。
浙江板塊走勢(shì)最弱
相比之下，增幅列在后10位的城市分別為溫州(-22%)、唐山(-3%)、杭州(-3%)、海口(-2%)、寧波(-2%)、蚌埠(-2%)、泉州(-1%)、金華(0)、青島(1%)和大理(1%)。
這其中，浙江板塊占據(jù)了4個(gè)，即溫州、杭州、寧波和金華。浙江板塊整體走勢(shì)最弱。
此間的一大背景是，2008年國(guó)際金融危機(jī)對(duì)浙江經(jīng)濟(jì)影響較大。受外貿(mào)經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，浙江宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，進(jìn)而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受拖累。2009至2010年浙江房?jī)r(jià)上漲十分迅猛，脫離了經(jīng)濟(jì)基本面，所以含有較大泡沫成分。杭州、溫州的房?jī)r(jià)都超過(guò)了廣州，直逼上海、北京。省內(nèi)如臺(tái)州、紹興等三四線城市也動(dòng)輒單價(jià)過(guò)萬(wàn)元。
2011年后經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅下跌。而在2014年以來(lái)全國(guó)樓市普遍下行的時(shí)候，浙江板塊率先下跌，跌幅比較大。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，過(guò)去浙江民間資本充斥樓市，投資投機(jī)型的購(gòu)房需求較大。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)漸趨疲弱，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)終究難以支撐，因此定基增幅出現(xiàn)明顯下滑。
而如果以2014年底的數(shù)據(jù)對(duì)比2010年的數(shù)據(jù)來(lái)看，溫州為-24%，杭州為-8%，寧波為-6%?？梢?jiàn)2015年以來(lái)浙江板塊已經(jīng)有了明顯的反彈。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份新建商品住宅銷售價(jià)格同比增幅前10位的城市中，浙江的杭州和寧波入圍。其中，杭州以8.9%的增幅位居全國(guó)第七，寧波以5.5%的增幅位居第十。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說(shuō)，杭州是二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的一個(gè)城市，市場(chǎng)需求一直比較大。之前由于價(jià)格過(guò)高、供應(yīng)量過(guò)大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，在經(jīng)過(guò)充分的價(jià)格調(diào)整之后，其成交量迅速擴(kuò)大，價(jià)格也出現(xiàn)明顯反彈。
過(guò)去六年間，資金脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到樓市的并不僅僅是浙江。在閩南地區(qū)，以制造業(yè)為主的泉州過(guò)去六年樓市漲幅為-1%。這是因?yàn)椋菀约徔椃b等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主，近幾年來(lái)，很多民間資金流向城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品更好的副省級(jí)城市廈門。而廈門去年的房子近七成被外地人買走，其中來(lái)自泉州的買家最多。
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