買房原本是件喜慶事，在南京拼搏多年的方先生卻為此煩惱不已，夜不能寐。方先生2月份簽訂了龍江一套學區(qū)房的買賣合同，并支付了25萬元定金，到了3月中旬，被賣家“放鴿子”。賣家違約的理由很無厘頭：“簽合同時酒喝多了。”方先生隨后發(fā)現(xiàn)，該賣家其實將這套房屋加價30%在其他中介掛牌出售。與賣家協(xié)商無果之后，方先生跑到律師朋友那里尋求法律途徑。但律師朋友告訴他，即便勝訴，他也只能獲得房產(chǎn)成交價20%的違約金，遠遠抵不上這段時間的房價漲幅。
記者昨日采訪中了解到，南京房價大漲以來，被賣家違約的購房者不在少數(shù)，一些被違約的買房人不甘心“望樓興嘆”，私下組成了維權(quán)聯(lián)盟，抵制賣家的任性加價。
賣房人“放鴿子”，買家連續(xù)兩次“中招”
記者昨日采訪中發(fā)現(xiàn)，隨著南京房價連續(xù)上漲，像方先生這樣的煩惱購房者不在少數(shù)。有人連續(xù)兩次被賣家違約；有人原本有房，卻為了換房陷入了“無家可歸”的困境。
吳女士告訴記者，她最近運氣不好，連續(xù)兩次“中招”，被賣家放了鴿子。吳女士說，去年，女兒生了孩子，因為家庭人員增多，她準備換套大點的房子。今年初，她與老公看中了建鄴區(qū)一套137平方米的學區(qū)房，今年1月底與賣家簽訂了購房合同，總價510萬，并支付了25萬元定金。吳女士說，為了換房，她低價將自己唯一一套住房出售，并在親朋好友的資助下才湊齊首付。原本吳女士與賣家約定3月20號到銀行辦理資金監(jiān)管，誰知，短短一個月工夫，隨著房價上漲，賣家開始以各種理由推諉，甚至玩消失。
“在多次催告均不履行合同的情況下，賣家直接表示不賣了。”吳女士告訴記者，按照雙方簽訂的合同，賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價的20%作為賠償金，而這位賣家卻只愿意支付3個月的定金利息，甚至揚言“不怕告，官司耗個兩三年，房價漲到你更買不起房”。
此時的吳女士懊悔不已，因為她先前賣出的房子也已經(jīng)漲了近100萬元。由于擔心房價繼續(xù)上漲，吳女士決定趕緊另尋其他房源，在同片區(qū)看中了另一套139平方米的房屋，總價550萬。為了避免再次遭遇違約，吳女士支付了定金35萬，以提高違約成本，然而這并沒有什么用。
“賣家簽合同時隱瞞了沒有辦房產(chǎn)證，簽完合同后才說辦證要等一個多月。結(jié)果等房產(chǎn)證出來，這套房子總價漲了100萬，賣家又后悔了。”吳女士無奈地說。更離譜的是，這位賣家是個炒房客，賣給吳女士的房源是借其妹妹的名義。房價暴漲后，這位賣家以其妹妹不同意履行合同為由，要求加價50萬。吳女士不同意加價，賣家倒打一耙：搬出妹妹，以姐姐私下交易為由，要求起訴合同無效，不予賠償。
“僅僅兩個月時間，我就已經(jīng)遭遇了兩次違約，當初一家六口四居的預算，如今只能買個兩居，一家人茶飯不思，欲哭無淚。”吳女士說，她已經(jīng)聘請律師，希望通過法律途徑解決。
房價上漲幅度較大，江北河西賣房人違約現(xiàn)象增多
記者采訪中了解到，“賣房人毀約漲價”的情況，最近半年來，在江北新區(qū)以及河西地區(qū)發(fā)生較多。河西某小區(qū)的一套二手房在掛牌一年的時間里，先后漲價6次，最新的一次報價是在今年的1月20號，比25天前的報價上漲28萬。江北新區(qū)成立之后，特別是浦口一帶的房子，違約數(shù)量明顯增加。南京不少律師事務所都接到買方咨詢，抱怨賣房人漲幅超過去年的50%。
記者在河西一房產(chǎn)中介公司了解到，南京房價已經(jīng)連續(xù)十個月上漲，不少二手房價格上漲了近30%，有的漲幅更是高達40%。“賣家違約現(xiàn)象很普遍，賣房人以某個價格出售房屋后，往往又會將房屋掛到其他中介出售，如有買家愿意出更高的價格，高到可以覆蓋違約金并有盈余，他們就會選擇違約，且違約底氣十足。”中介公司工作人員說。
提高定金可增加賣房人毀約成本
如何才能抵制賣房毀約現(xiàn)象？北京中銀（南京）律師事務所曹純鋼律師表示，相關(guān)法律規(guī)定房產(chǎn)總價20%以內(nèi)的定金都是合法的數(shù)額，買房者通過多付定金的方式可以有效制約賣方毀約，“因為雙倍定金的違約金會增加賣方的毀約成本”。
曹律師表示，在房價上漲的階段，賣方違約的情況會比較多，購房者可以在搞清楚自己真實需求和市場價位的情況下，通過合同增加定金。定金通過交付的方式生效，有一定的擔保屬性，在合同生效之后是對履行合同的擔保，總價20%以內(nèi)的定金都是合法的數(shù)額，不履行合同約定就要雙倍返還。
所以，如果購房者看中某套房子的話，多付定金是有效制約賣方毀約的一個方式。比如總價180萬的房子，定金可以付到36萬，如果購房者預先付20萬的定金，那么賣方毀約就要退40萬，對賣方來說，這個毀約成本是足夠高的。
曹律師建議購房者在自己購房意愿強烈的前提下，簽訂合同時提高定金的額度，增加賣房者的違約成本。而且在購房時一定要使用由行政部門監(jiān)制的合同示范文本，明確指出買賣雙方各自必須承擔的責任和義務，并保留好相關(guān)憑證。 |
