中國經(jīng)濟(jì)下行需要想出解決辦法
習(xí)主席在去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議講“在適度擴(kuò)大總需求的同時，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革”。很多報道忽略了前半句，實(shí)際上習(xí)主席的意思是，要先擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)，如果沒有擴(kuò)大消費(fèi)，只講供給，供給和需求的關(guān)系是扭曲的。在去年11月11日的財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)主席提出“房地產(chǎn)必須穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)去庫存，提高房企擴(kuò)大再生產(chǎn)的積極性”。
過去的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，除了對房地產(chǎn)提出去庫存、加杠桿、加大生產(chǎn)能力以外，對其他行業(yè)提出的都是去產(chǎn)能。壓倒中國經(jīng)濟(jì)這個駱駝的最后一根稻草是什么？就是房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)的增速下去，會把駱駝壓倒，只有房地產(chǎn)保持增速，才能把駱駝?chuàng)纹饋怼?/span>
關(guān)于房地產(chǎn)政策，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，第一要自然人購房，不能打擊投資、投機(jī)行為，這是對2011年政策提出打擊投資和投機(jī)行為的修正。第二提出取消過時的限制政策。
提到庫存，為什么會形成庫存？
這和限購、限貸、加稅，一、二套房存在差別和不能買第三套房的政策相關(guān)，從2011年開始連續(xù)三年出臺政策，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存也開始上升。“十二五”規(guī)劃提出建設(shè)3600萬套保障性住房，大量建設(shè)保障性住房就出現(xiàn)了一個現(xiàn)象，在拆遷過程中，有人得到五套房子，并把其中四套賣了，極大地增加了市場供應(yīng)量。這是房地產(chǎn)商無法計算的，于是在二手房交易迅速增長的過程中，有相當(dāng)一部分是新房子，而這一部分新房子是因?yàn)楸Ｕ戏空邔?dǎo)致的額外供應(yīng)。新增住房和保障房擠出的新增供給，兩方面共同作用，導(dǎo)致現(xiàn)有庫存增加。
為什么說房地產(chǎn)對解決中國經(jīng)濟(jì)的問題有至關(guān)重要的作用？
稅收方面，房地產(chǎn)稅、土地增值稅和土地使用稅等占到總稅收的約12%，如果加上營業(yè)稅、所得稅大概是30%，再加上四萬億的土地財政，總共可以占地方財政的50%-75%?，F(xiàn)在房地產(chǎn)拉動其他產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)度只有3.8%，金融業(yè)是15.9%，過去房地產(chǎn)業(yè)可以達(dá)到20%，而金融業(yè)只有8%。只要房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，GDP增長率都是上升的，反之GDP增速都是下降的，多年如此。
如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，地方債、銀行債，甚至是金融的問題都會暴露出來。北京銀行最大的壞賬來源是鋼貿(mào)企業(yè)，占25%以上，其次是煤炭企業(yè)，占20%左右。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，購房者和開發(fā)商在銀行的壞賬率現(xiàn)在都是很低的，如果壞賬率上升的話會出現(xiàn)問題。
房地產(chǎn)投資大量下降，與房地產(chǎn)行業(yè)中國企占比很低有關(guān)——國企只占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的11%，最高達(dá)到17%。很多大國企不往二、三、四線城市發(fā)展，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的自我調(diào)節(jié)能力是很好的。像鋼鐵行業(yè)里國企很多，這些國企的邏輯就是，越被要求增加庫存，就越不干活，而這就導(dǎo)致投資減少，并帶來GDP增速下降，這樣可以逼迫政府出手。
要讓房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平，需要土地供應(yīng)先行。去年土地30%的負(fù)增長需要補(bǔ)充回來。政府的保障性住房也要補(bǔ)上，“十二五”期間有3600萬套保障性住房，但是“十三五”期間就沒有了，現(xiàn)在住建部和地方政府已經(jīng)出臺要減少經(jīng)濟(jì)適用性住房、保障性住房的政策。一方面是開發(fā)商的投資，一方面是政府投資，這兩方面投資都下降的話，房地產(chǎn)市場本身增速就上不去。我覺得要解決中國經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展問題，所有矛盾就集中在房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在看來只有房地產(chǎn)能救中國。
現(xiàn)在大概有12個地方政府出臺了減免契約稅的政策，重慶出臺了減少預(yù)征稅減收、減少各種稅費(fèi)比例的政策，來救活生產(chǎn)方、開發(fā)商，以便讓開發(fā)商有更多現(xiàn)金流解決庫存問題。
但我覺得還不夠，應(yīng)該購房減免個稅，包括用個稅沖抵個貸利息。現(xiàn)在個稅收入大概7000億左右，減免10%就是700億，即使把2000萬人的購房行為打?qū)φ?，也?000萬人購房，完全可以把現(xiàn)有房產(chǎn)庫存解決掉。這1000萬套新增住房產(chǎn)生的稅收大概是15000億左右，包括土地增值稅、交易稅等。現(xiàn)在每年新增1000萬套左右住房，稅費(fèi)大概接近4萬億，所以再增加1000萬套新增住房，最少也要再增加1萬多億稅收，這是一個最好的長期辦法。而在取消所有過時政策后，大家一定愿意購買第三套房子，國家不用擔(dān)心不想買房的問題。對于買房者來說，還房貸的利息就是節(jié)省個稅。
銀行現(xiàn)在有兩種還貸方式，一種是只還息不還本，另一種是還本還息。而只還息不還本的方式就把買房子的行為變成了租房子，除了繳納20%首付以外，利息可以抵掉個稅，而過去是交完個稅再還利息。當(dāng)然房子首付可能是借來的，但無論如何，利息抵稅一定會帶動每年至少1000萬套以上的新購房需求。
公眾到底有購房的需求嗎？
我認(rèn)為有，如果沒有需求，3600萬套保障性住房的居住和替換問題就不會出現(xiàn)了。我們調(diào)查過12個城市發(fā)現(xiàn)，很多人在拆遷過程中分到了幾套房子，自住其中一套，其余的則進(jìn)行二手房交易。實(shí)際上如果這部分供應(yīng)取消了，并將其轉(zhuǎn)換成商品房，那么對房屋的消費(fèi)需求是存在的?，F(xiàn)在看來，取消第三套住房的限制性條件、取消一、二套房的差別利率、或取消其他限制性條件，都對房地產(chǎn)行業(yè)的需求增加有利。
而現(xiàn)在，因?yàn)檠胄胁唤鉀Q一、二套住房差別利率和第三套住房貸款問題，地方政府的政策是打折扣的。為什么第二套住房的首付還要高達(dá)25%-30%？為什么不允許購買第三套房貸款呢？當(dāng)個人杠桿增加的時候，開發(fā)商可以消化庫存，房地產(chǎn)行業(yè)的總杠桿會下降?，F(xiàn)在的個人存款率是足夠的，而企業(yè)的存款率可能會出現(xiàn)問題，但是如果企業(yè)能夠消化庫存，把資金盤活，進(jìn)行投資，杠桿率就會下降，投資增長由負(fù)變正。
此外，按人均計算住房需求是錯誤的。如果按照戶數(shù)計算，全國平均是從3.7人/戶降低到3.02人/戶，實(shí)際上在北京、上海都是2.5或2.6人/戶。這個差異說明了什么問題？戶籍是按照戶口本來統(tǒng)計的，但很可能出現(xiàn)和朋友合租房子的情況，實(shí)際上應(yīng)該計算成一室多戶。而如果按單個人口比例計算，四大城市的這個增長比率將達(dá)到30%以上。五普和六普之間單代人增長是11%，按照這個增長率，人口普查的統(tǒng)計中城市人口應(yīng)該要達(dá)到3.6億-3.8億戶，但實(shí)際上只有2.68億戶。
所以，每戶人都至少擁有一套房子是一種錯覺。如果要將單人戶計算進(jìn)去，只需要采取減稅措施，租金可以抵免個稅，就能解決現(xiàn)有市場問題，還可以帶動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 |
