買房路上很重要的一個角色就是產(chǎn)權證（全稱房屋產(chǎn)權證），它是你買房之路勝利到達終點的標志。一般來說，房屋產(chǎn)權證包括《房屋所有權證》和《土地使用權證》，有些地方也可統(tǒng)一開具《房地產(chǎn)權證書》。為什么是“房產(chǎn)所有權”和“土地使用權”呢？為什么還有40年、50年、70年之分？大、小產(chǎn)權又有什么區(qū)別？下面我們來個知識大科普吧。
關于房屋所有權和土地使用權
首先，在我國房屋和土地是分開的，我國的土地是國有（集體）制，歸國家所有，因此我們個人只能擁有土地的使用權，但卻可以擁有房屋的所有權。房屋的所有權代表這是國家認可的私有財產(chǎn)，房屋所有者對該房屋有占有、使用、收益和處分的權利。你如果購買的是國產(chǎn)房，則代表你擁有該房屋的所有權和房屋所在土地的使用權。房屋所有權的期限是永久的，而土地使用權則根據(jù)相關法規(guī)分為40年、50年或70年不等。
關于土地使用權出讓年限的劃分
土地使用權出讓年限（這里提到的是最高年限）要根據(jù)土地用途來確定，具體如下：居住用地70年；工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；倉儲用地、綜合或者其他用地50年。如果到期則按照《物權法》規(guī)定自動續(xù)期，續(xù)費按當時的1%-10%來增收（即土地使用權出讓金）。
當然也會存在特殊情況，如大連開發(fā)區(qū)之前土地多為工業(yè)用地，有50年的使用權，金石灘因其旅游娛樂用地則使用權只有40年。但因近期大連規(guī)劃建設金州新區(qū)，有部分土地及舊城區(qū)則重新由土地管理部門劃分年限為70年，并從出讓之日起重新計算年限，更改為居住用地性質(zhì)，所以，土地使用權年限并不是一定的。
關于“大產(chǎn)權”和“小產(chǎn)權”的區(qū)別
大產(chǎn)權就是擁有房產(chǎn)所有權和土地使用權的完全產(chǎn)權，在再次買賣時無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權則是不完全產(chǎn)權，只包括房屋的使用權，它與大產(chǎn)權的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權，再轉讓時要補繳土地出讓金。
小產(chǎn)權房也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權房，一般是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者農(nóng)村的集體土地上建造的，不是普遍意義上房地產(chǎn)商開發(fā)的房屋，在流程上少了一道程序，即沒有給國家繳納土地出讓金，所以買了這種房子拿到的房屋產(chǎn)權證國家是不承認的。
提醒：購買小產(chǎn)權房存在著風險就是國家有權隨時拆除，而且沒有補償，因為你這個房屋沒有相關的法律法規(guī)承認和保護。如果你想出售自己手中的小產(chǎn)權房也有難度，因為國家規(guī)定農(nóng)民集體的土地的使用權不得出讓和出售。有很多人期待著小產(chǎn)權房轉正，但國家近年來出臺的很多法規(guī)和意見，總方向就是要清理小產(chǎn)權房，所以還是不建議購買小產(chǎn)權房。
還有一種產(chǎn)權形式就是軍產(chǎn)房，軍產(chǎn)房是指由軍隊管理、使用的房屋，其土地使用權和房屋所有權歸軍隊所有，即在國土資源和房屋管理局登記記載的產(chǎn)權人為軍隊。簡單說，軍產(chǎn)房就是房屋所有權是軍隊的房屋。軍產(chǎn)房有價位低、不限購的特點，但一般只能一次性付款并且不能貸款。
提醒：購買軍產(chǎn)房要注意的目前購房者購買的是軍產(chǎn)房的使用權，而不是產(chǎn)權。由于，軍產(chǎn)房的產(chǎn)權為軍隊所有，通常情況下，軍隊把軍產(chǎn)房的使用權給所屬軍區(qū)的軍人及其家屬使用。目前沒有法律規(guī)定，可以把軍產(chǎn)房的使用權出售給他人，因此購買軍產(chǎn)房使用權缺少法律的保護。
【小編結語】：本期產(chǎn)權相關買房知識信息量略大，簡單概括就是當你買房時，要記得確定房子的產(chǎn)權是否為國有產(chǎn)權，如果是則代表你購買后可以擁有房屋的所有權并且可以進行其他處理；如果是小產(chǎn)權房或軍產(chǎn)房則要三思而行，購買前要確定好合同等協(xié)議內(nèi)容，保護自己的利益。 |
